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Max El-Mann Arazi detalla la importancia de las  FIBRA y las claves del éxito de FUNO

Las FIBRA son un elemento primordial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el país, y desde su surgimiento en el año 2011 se han obtenido con este sistema recursos por 176,501 millones de pesos.

Para profundizar acerca de qué trata este concepto, su metodología y sus beneficios,  nos asesoramos con Max El-Mann Arazi, miembro del consejo de Fibra Uno – conocida también como FUNO –  y justamente un pionero en el sector, ya que su compañía fue la primera FIBRA surgida en nuestro país.

El concepto surgió inicialmente en Estados Unidos bajo el nombre de REITs, iniciales de Real Estate Investment Trust, cuya traducción es Fideicoicomiso de Inversiones inmobiliarias. Para comprenderlo, nada mejor que entender el escenario del sector – explica el empresario inmobiliario Max El-Mann Arazi.

Un proyecto innovador inmobiliario, ya sea oficinas, centros comerciales, hoteles o inclusive escuelas requiere una importante inversión. El sistema fue pensado para que inversionistas privados puedan aporten al desarrollo de proyectos a través de un sistema seguro y controlado. Es decir a través de una empresa que cotiza en la bolsa, como las FIBRAs mexicanas cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores.

Pero para que puedan obtener beneficios, las empresas deben tener ingresos y obtener beneficios económicos. Es por ello que las FIBRAS como Fibra Uno rentan las propiedades construidas. De hecho, continúa Max El-Mann Arazi, según los artículos 187 y 188 de la Ley del impuesto sobre la renta, – donde se encuentra el marco normativo-  se especifica con claridad que los bienes inmuebles construidos o adquiridos deben destinarse al arrendamiento y no ser vendidos antes de cuatro años contados a partir dela terminación de su construcción o de su adquisición.

 

¿Cómo obtienen sus dividendos los inversores de las FIBRA?

Max El-Mann Arazi explica que el funcionamiento de las FIBRA se puede explicar en forma sencilla en tres pasos

  • La FIBRA percibe sus ingresos por los contratos realizados de arrendamiento
  • La FIBRA abona los gastos de operación y mantenimiento de sus propiedades, así como también los intereses por deuda en caso que existieran
  • El monto remanente es distribuido a través de dividendos.

Cabe destacar que los inversionistas participan en el mercado de Bienes Raíces, sin tener que abonar ISR (impuesto sobre la renta) ya que sus beneficios son por tener títulos en empresas mexicanas que cotizan en la Bolsa de Valores, y no por ser dueños de las propiedades.

El logro de FIBRA UNO

FUNO – relata Max El-Mann Arazi, no solo fue la primera FIBRA de México, contando con un portafolio inicial de 11 propiedades en el año 2011, sino que además se consolida año tras año como empresa líder en el rubro.

Dos indicadores claves de gestión sustentan su lugar en el mercado. Por un lado la cantidad de metros cuadrados de área bruta rentable, que superan los 10 millones. Por otro lado, el % de ocupación, que en el caso de Fibra Uno  es mayor al 94%. Cabe destacar que este número es clave para los inversionistas, ya que es uno de los primeros datos que desean conocer para saber en cuál FIBRA invertir, porque el % de ocupación está directamente relacionado con los beneficios económicos que se obtendrán.

Por último, el miembro de FIBRA UNO , que cuenta en la actualidad con 641 propiedades, destaca las claves que la sostienen en el puesto número 1:

  • La diversificación del portafolio en segmentos, clientes y geografías.
  • Ofrecer el mejor producto a un precio competitivo que les lleva a ser el primero en rentarse
  • Mantener una estructura financiera sólida
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